Регистрация жилого дома на земельном участке ИЖС и ЛПХ

Для регистрации жилого дома на землях ЛПХ либо ИЖС в обязательном порядке будет нужно получение разрешения на строительство. Нередки случаи, когда владельцы земли начинают строительство, при этом, не оформив разрешение в соответствии с законом. Это закономерно приводит к сложной ситуации, когда попросту бывает невозможной регистрация построенного дома. О том, как должна осуществляться регистрация жилого дома на земельном участке и другие моменты вы узнаете из данной статьи.

Регистрация дома на земельном участке ИЖС

Под землями ИЖС подразумеваются территории, созданные для индивидуального приватного строительства. Земли такой категории имеют два правовых статуса. На них могут возводиться жилые дома для постоянного проживания с возможностью регистрации, либо разнообразные вспомогательные объекты (хозяйственные постройки, бани, гаражи и т.д.).

Хотя строительство на землях ИЖС отлично регламентировано законом, закон не дает точного определения такому понятию как объект индивидуального жилого строительства. Кое-какие моменты имеются в Градостроительном кодексе (ГрК), но там не указаны определения понятия. Второй документ, где включены свойства, которым должна соответствовать постройка, классификатор видов разрешенного использования земель. Согласно данным нормативным документам, индивидуальным домом может считаться:

• Отдельно стоящий дом без общих фасадов с другими объектами. Стоит отметить например, таунхаус или идентичные строения для проживания сразу нескольких семей, имеющие общий фасад, но отдельные входы, уже не могут являться объектами ИЖС.
• Дом, который предназначен для постоянного проживания одной семьи. Важный фактор, который в обязательном порядке учитывается при получении разрешения на строительство и последующей регистрации жилья.
• Дом не выше трех этажей. Является самым спорным условием которое, фигурирует в разъяснениях к ГрК.

Нормативно-правовая база

Регулирование данного вопроса на законодательном уровне развивается постепенно. Это обусловлено тем, что в прошедшем имел место быть целый бум на индивидуальное загородное строительство, когда постройки возводились без проектирования и выдачи разрешений. Причем не было никаких средств регулирования, что часто в будущем приводило к не самым приятным ситуациям.

Например, дом был построен несколько лет назад и в нем спокойно проживали годами, но позже выясняется, что территория вообще не предназначена для осуществления строительных работ. Такой дом в принципе не может быть узаконен. 

Первой попыткой урегулировать вопрос стала дачная амнистия, позволившая зарегистрировать дома такого типа в упрощенном порядке. Она постепенно теряла свою актуальность по мере того, как развивалось законодательство в сфере недвижимости и почти все её положения были изменены согласно с новыми поправками закона.

О чем нельзя забывать

Хотя в правовую базу постепенно вносятся изменения и тем, кто в этом не разбирается, трудно разобраться с новшествами в законодательстве, отметим несколько аспектов, которые обязательно должны быть учтены:

• Для возведения жилой постройки на землях ИЖС в обязательном порядке потребуется разрешение на строительство. Без него окажутся будут невозможны последующие работы по постановке на учет и регистрации прав собственности.
• Без разрешения на строительство можно регистрировать исключительно нежилые постройки (баню, хозяйственный блок, гараж и т.д.).

Внимание! Если вы приступили к строительству жилой постройки и сразу с этим оформляются документы, вы идете на риск, поскольку здание может быть признано самостроем. В данном случае будет нужно прохождение процедуры узаконивания через судебный орган, однако всегда остается вероятность того, что суд окажется не на вашей стороне.

Какие нужны документы

Перед началом строительства необходимо обзавестись обязательно необходимыми документами, а именно разрешением на строительство. Само собой, построить дом возможно даже при отсутствии этого документа, но это чревато происхождением множеством трудностей с регистрацией. В отдельных случаях через судебный орган будет вынесено решение о демонтаже постройки.

Возведенный без разрешения дом может быть зарегистрирован как нежилой, но в таком случае не будет возможности воспользоватьсяосновным достоинством строительства на землях ИЖС, возможностью обзавестись адресом и постоянной регистрацией. После завершения строительства будет необходима такая документация:

• Документы основания на землю. Такая документация не является правом собственности, потому что она служит для подтверждения исключительно происхождения прав на землю. К такой группе документов относятся: договоры об аренде, купле-продаже, дарения и т.д. Если ранее право собственности на участок уже было оформлено, подтверждением данного факта станет выписка из ЕГРН. Это единый документ, а потому свидетельство больше не выдается. В подавляющем числе случаев её не нужно будет получать, поскольку вся необходимая информация уже имеется в реестре.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Начиная с марта 2018 года, необходимо предоставление разрешения на строительство, если на учет ставится недостроенный дом. Ситуации подобного плана быают, например, если владелец приступил к строительству, но затем принял решение продать площадь и находящиеся на её территории постройки. В данном случае не обойтись без регистрации права собственности на незавершенный объект.
• Технический план на дом. Не исключено, что может потребоваться и другая техническая документация, а потому стоит заранее проконсультироваться на этот счет, потому что отказ в приеме документов как правило обусловлен неполным комплектом.

Если сказать конкретно касательно технической документации, стоит разъяснить ситуацию с кадастровым и техническим паспортом.

Главно знать, что кадастровый паспорт как документ больше не действует. Его функции сегодня выполняет выписка из ЕГРН. Функции технического паспорта практически полностью реализуются техническим планом, а потому он может потребоваться разве что при получении ипотечного кредита.

Регистрация дома на землях ИЖС является наиболее простым и хорошо регламентированным вариантом из всех доступных. Согласно ст. 25.3 ФЗ 122, для обладателя земли основанием для регистрации прав собственности на дом является сам факт его возведения, который подтверждается нужыми документами. 

Если земли имеют ВРИ для садоводства, огородничества, садоводства, либо являются дачными участками, тогда все обстоит ощутимо сложнее. Типы построек, которые могут быть сооружены на схожих территориях, определены ФЗ 66:

• Дачные участки, дома с постоянным (возможна регистрация) или временным проживанием. В последних возможна регистрация.
• Садовые участки, дома для временного проживания, не предназначены для регистрации.
• Огородные участки, исключительно хозяйственные постройки.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, мы советуем предварительно проконсультироваться у профессионалов еще до того момента. С правовой консультацией вы будете подготовлены к любым сложностям и сможете избежать их, при этом не нарушая закон.

Документы собраны, что делать дальше?

После сбора всей требуемой документации необходимо подать заявление в Россреестр. Как уже было отмечено, ранее регистрация права собственности и постановка на учет в кадастре были двумя отдельными юридическими процедурами, которые выполнялись в разно время.

Согласно законодательству, любой недвижимый объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете. Только в этом случае на него может быть оформлено право собственности. К тому из-за этого приходится растрачивать много времени на прохождение требуемых процедур. Вследствие этого почти все собственники земли так и не оформляли право собственности после постановки дома на кадастр. Трудности проявлялись при попытке наследования или продажи.

В ст. 16 ФЗ №122 говорится, что за собственниками закрепляется право подать сразу весь пакет документации, как постановки на учет, так и регистрации прав. При помощи этого можно ощутимым образом сократить срок прохождения двух процедур.

Нововведения коснулось и методов подачи заявки. Ранее можно было напрямую обращаться в Росреестр. Сейчас же документация подается через МФЦ или официальный сайт Госуслуг.

Делая выбор в пользу одного из способов, необходимо брать в расчет такие моменты:

1. Если вы решили подать заявление через Госуслуги, тогда от вас потребуется электронная цифровая подпись. При её наличии можно будет отправлять заявление и электронные копии документации, но все равно потребуются оригиналы.
2. В случае обращения в МФЦ на оформление документов уйдет больше времени, что обусловлено особенностями работы разных ведомств. Срок оформления необходимо отсчитывать с момента поступления документации в Росреестр, а не их подачи в МФЦ.

После подачи документации работники Росреестра проведут правовую экспертизу с последующим принятием решения. В случае положительного решения дом будет поставлен на кадастровый учет, а также одобрено право собственности. При приеме документации выдается расписка с указанием даты посещения Росреестра. При отсутствии сомнений касательно юридической чистоты представленных документов дом будет зарегистрирован, обладателю на руки выдается выписка из ЕГРН. Согласно законодательству, решение по заявлению выносится в течение десяти дней.

Когда возможны упрощенные варианты

До 1 марта 2018 года предоставлялась возможность воспользоваться облегченным способом. С использованием дачной амнистии можно было произвести регистрацию прав на дом, если земля стояла на кадастре и находилась в собственности. На сегодня же остается только проходить полную регистрационную процедуру по описанному выше порядку.

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС

При оформлении дома на землях ЛПХ и ИЖС или ЛПХ необходимо оплатить государственную пошлину. Размеры пошлин варьируются в зависимости от вида регистрационного действия. Посмотреть определенные суммы можно на сайте Росреестра.

Помимо этого, важно учитывать и получение технических документов на регистрируемый дом. Потому что её подготовкой может заниматься исключительно кадастровый инженер с соответствующей лицензией, сэкономить на его услугах не удастся.